È possibile non pagare il canone di locazione?

È possibile non pagare il canone di locazione in ragione delle mutate condizioni economiche e dell’impossibilità di accedere all’immobile per svolgere la propria attività in ragione delle restrizioni di movimento?

Il decreto “Cura Italia” prevede una sospensione del pagamento dei canoni di locazione e concessori relativi all’affidamento di impianti sportivi pubblici dello Stato e degli enti territoriali (art. 95).
Per tutte le altre categorie di immobili ad uso non abitativo, il legislatore non ha previsto tale facoltà in capo al conduttore, il quale sarà dunque tenuto al pagamento del canone di locazione. Tuttavia, si deve sottolineare come il comma 6-bis dell’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6, inserito dall’art. 91 del decreto richiamato, preveda che:
“Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempi- menti”.
Questa disposizione comporta dunque la possibilità di una maggiore tutela del conduttore, nel caso in cui si instauri un procedimento giudiziario.
Abbiamo visto nelle precedenti circolari dello studio ( https://www.studiomattonai.it/2020/03/12/utenze-canoni-affitto-assicurazioni-sospensioni/ ) che è certamente possibile modificare il canone di locazione (per alcuni mesi oppure sino alla scadenza naturale del contratto), qualora vi sia l’accordo delle parti, in conseguenza delle circostanze economiche sopravvenute. Le parti dovranno, però, stipulare per iscritto tale modifica e procedere alla registrazione della stessa presso la competente Agenzia delle entrate (quella in cui è stato registrato il contratto oggetto di riduzione). La registrazione deve avvenire in forma cartacea attraverso il cd. “modello 69”. Tuttavia, in considerazione dell’emergenza sanitaria, alcune Agenzie prevedono la possibilità di inviare telematicamente la richiesta, a mezzoPEC e la registrazione di tale accordo è gratuita.

Cosa succede se non viene corrisposto il canone di locazione?

Nell’ipotesi di morosità, il locatore potrà richiedere uno sfratto per morosità ai sensi della legge n. 392/1978. Tuttavia, al fine di limitare il contagio, il D.L. 8 marzo 2020, n. 11, prima, e il D.L. n. 18/2020, poi, hanno sospeso buona parte delle udienze e delle attività giudiziarie, tra le quali rientrano le udienze relative ai procedimenti di sfratto, nonché l’esecuzione da parte dell’ufficiale giudiziario delle procedure già in essere sino alla data del 15 aprile2020. Tuttavia, viene prevista la possibilità di un ulteriore differimento degli incombenti giudiziari – a discrezione dei singoli organi giudiziari – sino alla data del 31 maggio 2020. Si profila, dunque, il rischio che i tempi per ottenere il provvedimento di sfratto oppure l’esecuzione dello stesso si allunghino ulteriormente.
 

Sono previste ulteriori disposizioni ad eventuale tutela del conduttore in caso di contenzioso?

Vista la novità della materia in oggetto, è necessario ricorrere, altresì, alle disposizioni del codice civi- le. In particolare, l’art. 1256, secondo comma, c.c. disciplina l’ipotesi di impossibilità sopravvenuta e temporanea della prestazione e dispone che:
“… Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento...”.
Quindi, dall’effetto della sospensione della possibilità di fruire del bene discende un effetto sospensivo del rapporto contrattuale e anche il corollario che tale impossibilità non è imputabile al debitore (conduttore dell’immobile ad uso commerciale).
Il conduttore che è di fatto nell’impossibilità di usufruire del bene locato potrà inviare una comunicazione al locatore (cfr. fac-simile), nella quale specificherà che: 

1. l’inattività della propria impresa imposta dal D.P.C.M. 9 marzo 2020, e per tutto il periodo della sua durata, ha causato l’impossibilità oggettiva, non imputabile a sua colpa, dell’uso dell’immobile in locazione;
2. la funzione economica del contratto di locazione in questione non è di fatto realizzabile durante la vigenza di dette restrizioni governative, perché nei contratti ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile lo- cato, e questa viene meno, se il conduttore non può fruire dell’utilizzo commerciale dei locali a causa di un provvedimento dell’autorità.

Attenzione 
Tuttavia, è importante sottolineare che la scelta di tale soluzione non elimina l’obbligo del pagamento dei canoni nel momento in cui l’emergenza sanitaria risulterà cessata, ma il conduttore avrà l’obbligo di pagare anche i canoni arretrati.

Ma se un conduttore non volesse comunque pagare per il periodo che è rimasto chiuso?

Come detto precedentemente si può ricadere nell’ipotesi di morosità, il locatore potrà richiedere uno sfratto per morosità ai sensi della legge n. 392/1978, ma  poter accedere alla procedura di sfratto per morosità devono ricorrere due presupposti essenziali:
– la presenza di un regolare contratto scritto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale, non potendo essere intrapresa l’azione di intimazione di sfratto ex art. 658 c.p.c. sulla base di un mero accordo verbale tra proprietario e conduttore (Trib. Roma 1.10.2014);
– il mancato pagamento del canone di locazione, la cui misura, per gli immobili ad uso abitativo, è stabilita dall’art. 5 della l. n. 392/1978 (c.d. legge equo canone) in una mensilità decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, “degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone”.
Attenzione: tale criterio, tuttavia, “trova applicazione solo alle locazioni ad uso abitativo e non a quelle ad uso diverso da quello abitativo” (Cass. n. 8628/2006), per le quali resta pertanto operante il criterio dell’inadempimento di non scarsa importanzaex art. 1455 c.c. dovendo essere il giudice a valutare in concreto l’importanza dell’inadempimento del conduttore, potendo utilizzare il principio di cui all’art. 5 della l. n. 392/1978, “come parametro orientativo, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (Cass. SS.UU. n. 12210/1990; n. 5902/2006). 

Per chi volesse propendere per il “non pagamento” dei canoni, per il periodo di chiusura dell’attività, consapevole del rischio di contenzioso a cui potrebbe andare incontro, lo Studio è a disposizione per predisporre una comunicazione sulla falsa riga del modulo qui allegato, che metta in evidenza i  due aspetti a nostro avviso importanti:

1. Il blocco dei ricavi per tutto il periodo di chiusura e l’impossibilità da parte dell’azienda di ovviare a questo;
2. Il regolare pagamento fino a questo momento dei canoni di locazione.